전세자금대출과 주택담보대출 나만의 DSR 계산 활용 방법

“전세자금대출도 받고 주택담보대출도 받아야 하는데… DSR 때문에 이게 가능할까?” 이렇게 고민하시는 분들 많으실 거에요.

저도 몇 년 전에 같은 걱정을 했었죠. 요즘은 특히 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되면서, 한 푼이라도 더 대출을 받기 어려워졌어요.

하지만 걱정 마세요! 이 글에서는 전세자금대출과 주택담보대출이 어떻게 영향을 미치는지, 그리고 DSR 문제를 어떻게 풀어나갈 수 있을지 제가 직접 겪은 경험과 함께 나눠볼게요.





1. 전세자금대출이란?

전세자금대출은 전세 계약할 때 부족한 돈을 메꿔주는 고마운 대출입니다.

저도 예전에 전세집 구할 때 진짜 돈이 모자라서 발을 동동 굴렀던 기억이 나네요.

은행에 갔더니 이 대출 덕분에 겨우 집을 구할 수 있었죠. 하지만, 대출을 받을 때마다 ‘이걸 다 갚을 수 있을까?’라는 부담감이 생기는 건 어쩔 수 없더라고요.

요즘은 대출 조건도 많이 까다로워졌다고 하니, 전세자금대출을 받으신다면 신용도랑 소득을 꼼꼼하게 준비하는 게 중요해요. 은행도 이제 서류 하나하나 다 챙겨보니까요.


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2. DSR이란? 대출에 목이 마르다면 필수 체크!

DSR이 뭐냐고요? 간단히 말하면, 내가 버는 돈 대비 내가 갚아야 할 대출의 비율을 뜻해요.

쉽게 말해서 월급의 몇 퍼센트를 대출 상환에 써야 하느냐를 따지는 거죠. 2024년부터는 DSR 40% 규제가 엄격하게 적용되고 있어요.

즉, 내가 벌어들인 소득의 40%를 넘어서 대출 상환에 쓸 수 없다는 거예요.

이미 전세자금대출을 받은 상태라면, 그 상환 금액도 DSR에 포함되기 때문에 주택담보대출 한도가 확 줄어들 수 있습니다.

저도 그때 전세자금대출을 받고 나서, DSR 계산 때문에 주택담보대출을 더 받기 어려웠던 기억이 나요.

상담사분도 난감해하셨죠. “대출 한도가 좀 줄어드실 텐데요…” 이 말 들었을 때 참 황당했어요.




 


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3. 전세자금대출이 주택담보대출에 미치는 영향




제가 직접 겪은 이야기예요. 전세자금대출을 받은 상태에서 주택담보대출을 받으려고 하니, 기대했던 대출 한도가 확 줄어들었어요.

왜냐하면 전세자금대출 상환액이 DSR에 들어가더라고요. 2억 원짜리 전세자금대출을 받았는데, 이 금액 때문에 주택담보대출을 거의 절반밖에 못 받는 상황이 발생한 거죠.

지금 돌아보면, 미리 DSR 계산을 좀 더 꼼꼼히 했으면 어땠을까 싶어요. 대출이란 게 단순히 금리 낮은 거 찾는 게 아니더라고요.

DSR을 관리하면서 대출을 계획하는 게 정말 중요해요.


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4. 청약 중도금 대출과 잔금 대출에서도 DSR이 문제?

청약을 통해 분양을 받으신 분들 중에는, 중도금 대출이 DSR에 영향을 미치는지 궁금해하실 거예요.

네, 맞아요. 중도금 대출은 주택담보대출로 간주돼서, 이미 전세자금대출을 받은 경우라면 또 한 번 DSR이 발목을 잡을 수 있습니다.

이게 참 힘든 부분이에요. 아파트 청약 성공해서 기분 좋았다가, 중도금 대출 한도가 줄어드는 바람에 잔금 대출까지 걱정해야 할 일이 생길 수 있어요.

저도 아파트 청약 당첨되고 기뻐했지만, 중도금 대출과 전세자금대출이 얽혀 DSR 때문에 애를 먹었던 경험이 있습니다.

그때 상담사한테 “이거 한도 더 늘릴 방법 없을까요?”라고 물었더니, 대출 상환 계획을 미리 세우라고 하더군요.





5. 전세자금대출과 주택담보대출을 동시에 잘 활용하는 법

어떻게 하면 전세자금대출과 주택담보대출을 함께 활용할 수 있을까요?

여기서 몇 가지 팁을 드릴게요:

  1. 저금리 상품 선택: 대출을 받을 때 저금리 상품을 고르는 건 필수입니다. 금리가 높으면 매달 상환하는 금액이 많아지면서 DSR이 금방 차버리거든요.
  2. 상환 기간 조정: 상환 기간을 길게 설정하면 매달 상환액이 줄어들어서 DSR을 낮추는 데 도움이 돼요.
  3. 추가 대출 없이 자산 관리: 가끔은 대출을 더 받지 않고, 가지고 있는 자산을 잘 굴리는 방법도 생각해볼 만합니다. 저도 그때 자산 관리 방법을 몰라서 대출에만 의존했는데, 그게 더 힘들게 했던 거 같아요.


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6. 대출 신청 전 꼭 체크해야 할 것들

대출을 받을 때는 꼭 신용 점수도 신경 쓰세요. 중도상환 수수료도 큰 문제니까, 미리 확인해 두는 게 좋아요.

저도 대출을 다 갚을 때 예상치 못한 수수료가 생겨서 깜짝 놀랐던 적이 있어요.

DSR 계산도 꼭 미리 해보고, 내가 받을 수 있는 대출 한도를 정확히 파악하는 게 정말 중요해요.





결론: 전세자금대출과 주택담보대출을 어떻게 관리할까?

전세자금대출을 받은 상태에서 주택담보대출까지 받으려고 한다면, DSR 관리는 필수입니다.

전세자금대출 상환액이 DSR에 포함되기 때문에 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있어요.

미리 대출 전략을 잘 세우고, 상담사와 상의해 최적의 조건으로 대출을 진행하는 것이 핵심입니다.

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이렇게 다양한 정보를 참고해서 대출 계획을 세우다보면, 보다 쉽게 내 집 마련 꿈을 이룰 수 있을 거예요.

어렵고 복잡하게 느껴지는 대출도 조금 더 친근하게 느껴지셨길 바랍니다!

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